Calculadora de Rentabilidad de Alquiler – Bruta, Neta y ROI 2026
Actualizado: junio 2026 · Rentabilidad bruta y neta · ROI real · Tiempo de recuperación · Para España y LATAM
Invertir en una propiedad para alquilar puede ser una de las decisiones financieras más rentables a largo plazo, pero también una de las más complejas de evaluar correctamente. La clave está en no quedarse solo con la rentabilidad bruta (alquiler anual ÷ precio compra × 100), sino calcular la rentabilidad neta real que incluye todos los gastos: compraventa, reforma, IBI, comunidad, seguro, mantenimiento y, si aplica, la cuota de hipoteca.
La rentabilidad bruta es el indicador rápido: divide los ingresos anuales por alquiler entre el precio de compra. Una rentabilidad bruta del 5-7% es considerada buena en la mayoría de mercados hispanohablantes. Sin embargo, este número es engañoso porque no cuenta los gastos. La rentabilidad neta descuenta todos los costos y suele ser 1-2 puntos porcentuales menor que la bruta.
El ROI (Return on Investment) es la métrica más completa: considera cuánto dinero realmente pusiste de tu bolsillo (la entrada si hay hipoteca) en relación con el beneficio neto anual. Si compraste un piso con un 20% de entrada, el ROI puede ser mucho mayor que la rentabilidad neta porque estás apalancando capital. Esta calculadora calcula automáticamente los tres indicadores para que puedas comparar inversiones reales.
Para una inversión inmobiliaria saludable en 2026, busca propiedades con al menos 5% de rentabilidad bruta, 3.5-4% de rentabilidad neta en ciudades grandes, y verifica que el alquiler cubra al menos el 110-120% de la cuota hipotecaria si usas financiación. Las ciudades con mayor demanda de alquiler (Madrid, Barcelona, Bogotá, Ciudad de México, Santiago) tienden a tener rentabilidades brutas menores pero más seguridad de ocupación.
📊 Ejemplo práctico
Piso en $180,000 (o equivalente en tu moneda local). Alquiler mensual $900. Gastos totales anuales $4,200. Sin hipoteca:
• Rentabilidad bruta: (900×12)/180.000 = 6.0%
• Rentabilidad neta: (10.800−4.200)/180.000 = 3.67%
• Años para recuperar la inversión: 180.000/6.600 = 27.3 años
• Con hipoteca al 80%: ROI sobre entrada ($36.000) = 18.3%
Calculadora de Rentabilidad de Alquiler
Bruta · Neta · ROI · Tiempo de recuperación
Rentabilidad bruta
—
% anual
Rentabilidad neta
—
% anual real
ROI sobre capital
—
% sobre entrada
Inversión total (precio + gastos + reforma)—
Ingresos anuales por alquiler—
Gastos totales anuales—
Beneficio neto anual—
Rentabilidad bruta—
Rentabilidad neta—
Años para recuperar inversión—
⚠️ Resultados orientativos. La fiscalidad del alquiler varía por país y puede reducir significativamente la rentabilidad real. Consulta a un asesor fiscal inmobiliario.
Preguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad de alquiler es buena en 2026?
Una rentabilidad bruta del 5-7% es considerada buena en la mayoría de mercados. Por debajo del 4% bruto, la inversión puede no compensar el riesgo y la inmovilización del capital. La rentabilidad neta saludable está entre 3-5%. En ciudades con mucha demanda (Madrid, Barcelona, Bogotá, CDMX), es habitual encontrar rentabilidades brutas del 4-5% con menor riesgo de vacíos.
¿Cuál es la diferencia entre rentabilidad bruta y neta?
La bruta es el alquiler anual dividido por el precio de compra: simple pero incompleta. La neta descuenta TODOS los gastos: IBI, comunidad, seguro del hogar, mantenimiento, períodos vacíos, gestión (si usas inmobiliaria) y, si hay hipoteca, los intereses. La diferencia entre bruta y neta suele ser 1.5-2.5 puntos porcentuales dependiendo de los gastos.
¿Qué gastos debo incluir para calcular la rentabilidad real?
Gastos de compra: notaría, registro, impuestos (ITP/IVA según sea 2ª mano o nueva). Gastos de reforma o acondicionamiento. Gastos anuales fijos: IBI, comunidad, seguro del hogar, seguro de impago de alquiler. Gastos variables: mantenimiento, reparaciones (reserva del 1-2% del valor anual). Períodos vacíos: estimar 1-2 meses/año es prudente.
¿Conviene comprar con hipoteca para invertir en alquiler?
Usar hipoteca (apalancamiento) puede aumentar el ROI sobre el capital propio invertido, aunque reduce el flujo de caja mensual. Si el alquiler supera en un 20-30% la cuota hipotecaria, la inversión sigue siendo positiva. El riesgo está en subidas de tipos de interés (si la hipoteca es variable) o períodos largos sin inquilinos que no cubren la hipoteca.
¿En qué ciudades de LATAM hay mejor rentabilidad de alquiler?
Las ciudades con mejores rentabilidades brutas históricas incluyen: Medellín y Cali en Colombia (6-8%), algunas zonas de Ciudad de México (5-7%), Montevideo y Buenos Aires (6-9% aunque con riesgo cambiario), Lima en zonas residenciales (5-7%), y ciudades intermedias de Chile. Las capitales con mayor turismo pueden dar rentabilidades mayores con alquiler vacacional.
¿Cuántos meses vacíos debo calcular en mi proyección?
Depende de la ciudad y el tipo de propiedad. En zonas con alta demanda (ciudades universitarias, centros económicos), 1 mes al año es razonable. En zonas con menor demanda o propiedades de alta gama, planifica 2-3 meses. Los meses vacíos reducen directamente los ingresos anuales, por lo que tener una reserva de emergencia equivalente a 2-3 meses de alquiler es recomendable.