Calculadora: ¿Conviene Comprar o Alquilar? – Simulador 2026
Actualizado: junio 2026 · Hipoteca vs alquiler · Revalorización inmobiliaria · Costo real comparado · Para LATAM y España
La pregunta ¿me conviene comprar o seguir alquilando? es una de las decisiones financieras más importantes de la vida. La respuesta depende de muchas variables personales y del mercado: precio de la vivienda, alquiler equivalente, rentabilidad esperada de la revalorización, tipo de interés de la hipoteca, tiempo que planeas vivir en el lugar, y lo que harías con el dinero de la entrada si no compraras.
La trampa más común es comparar la cuota de la hipoteca con el alquiler mensual. Esta comparación es incompleta porque ignora: los gastos de compraventa (8-15% del precio), el costo de oportunidad del capital inmovilizado en la entrada, el mantenimiento y reparaciones, los seguros obligatorios, y los impuestos sobre el inmueble. Por otro lado, la compra tiene ventajas que el alquiler no tiene: revalorización del activo, ahorro forzoso (cada cuota amortiza capital) y seguridad de tenencia.
El precio de compra entre el alquiler mensual equivalente (ratio precio/alquiler o PER) es el indicador más usado para saber si una vivienda está cara o barata. Un PER de 20 significa que comprarla equivale a pagar 20 años de alquiler. PER por debajo de 15 generalmente favorece la compra; por encima de 25, alquilar suele ser más racional matemáticamente en el corto-medio plazo.
Esta calculadora simula los dos escenarios durante el horizonte de tiempo que elijas, incluyendo la revalorización esperada del inmueble, el costo de la hipoteca, la inflación del alquiler, y el rendimiento alternativo de invertir el dinero de la entrada. El resultado te muestra en qué momento comprar empieza a ser mejor que alquilar (punto de equilibrio).
📊 Ejemplo práctico
Piso de $200.000, alquiler equivalente $900/mes, hipoteca 80% a 30 años al 4%, revalorización 2% anual:
• Cuota hipoteca: $763/mes + gastos → total real ~$1.100/mes
• Alquiler: $900/mes (sube 3% anual)
• Punto de equilibrio: ~9-11 años
• Si planeas quedarte más de 10 años: probablemente conviene comprar
Calculadora: ¿Comprar o Alquilar?
Simulador comparativo · Punto de equilibrio
Costo mensual real (compra)
—
incluye todos los gastos
Costo mensual real (alquiler)
—
alquiler actual
Cuota hipoteca mensual—
Gastos compraventa (est. 10%)—
PER (meses de alquiler = precio)—
Punto de equilibrio estimado—
Valor estimado del piso en 10 años—
Recomendación—
⚠️ Esta calculadora ofrece una comparativa orientativa. La decisión de comprar o alquilar depende también de factores personales y emocionales que no reflejan los números solos.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo conviene más comprar que alquilar?
Comprar conviene cuando: planeas vivir en el lugar más de 7-10 años, el PER (precio÷alquiler mensual) es menor de 200, tienes la entrada sin comprometer tu fondo de emergencia, y el alquiler equivalente es mayor o igual a la cuota hipotecaria. Si planeas mudarte pronto o el PER supera 300, alquilar suele ser más racional.
¿Qué es el PER inmobiliario y cómo interpretarlo?
PER (Price-to-Earnings Ratio) inmobiliario: precio del piso dividido entre el alquiler mensual. Indica cuántos meses de alquiler equivale al precio. PER<150 (12.5 años) = favorece compra. PER 150-200 = zona neutral. PER>250 = alquilar puede ser más eficiente. En Madrid y Barcelona el PER suele estar en 300-400 (25-33 años), lo que explica por qué muchos optan por alquilar.
¿El pago de hipoteca es equivalente al alquiler?
No. La hipoteca implica también: gastos de compraventa (8-15% del precio), seguros obligatorios (hogar y vida), IBI anual, gastos de comunidad, mantenimiento y reparaciones, y el costo de oportunidad de la entrada. En cambio, al alquilar toda esa liquidez puede generar rendimiento si se invierte correctamente.
¿Qué es el costo de oportunidad de comprar?
Es lo que dejas de ganar con el dinero de la entrada si no lo invirtieras en la vivienda. Si tienes $40.000 de entrada y los invertirías a un 5% anual, estarías renunciando a $2.000/año de rendimiento. Este costo de oportunidad debe sumarse al análisis de conveniencia de la compra.
¿Conviene comprar para alquilar como inversión?
Depende de la rentabilidad neta y el contexto. En mercados con alta demanda de alquiler y precios de compra moderados (ciudades intermedias de LATAM), puede ser muy rentable. En mercados de precios altísimos como Madrid, Santiago o Bogotá centro, la rentabilidad bruta puede ser solo del 3-4%, que una vez descontados gastos e impuestos apenas supera la inflación.
¿Cómo afecta la revalorización a la decisión de compra?
Si el inmueble se revaloriza un 3% anual durante 10 años, un piso de $200.000 valdría ~$269.000, generando una ganancia de $69.000 que mejora enormemente el resultado final de la compra. Si la revalorización es nula o negativa (mercados en corrección), la compra puede resultar peor que alquilar e invertir la diferencia.