Calculadora de Inversión Inmobiliaria – ROI Total 2026
Actualizado: junio 2026 · Compra + Reforma + Alquiler + Revalorización · ROI real · Flujo de caja · Para toda LATAM y España
La inversión inmobiliaria combina dos fuentes de retorno: el flujo de caja por alquiler (ingresos recurrentes menos gastos) y la plusvalía o revalorización del activo al venderlo. Para calcular el ROI real, hay que considerar el capital total invertido: precio de compra, gastos de compraventa, reforma, y cualquier otro costo inicial.
Esta calculadora va más allá de la simple rentabilidad bruta: calcula el ROI total anualizado combinando el rendimiento del alquiler con la revalorización proyectada, el flujo de caja mensual real (alquiler menos hipoteca, gastos y vacíos), y el TIR simplificado para comparar con otras alternativas de inversión.
Una inversión inmobiliaria exitosa en 2026 debe generar un flujo de caja positivo (el alquiler cubre la hipoteca y los gastos), una rentabilidad neta de alquiler superior al 3.5-4%, y una expectativa de revalorización razonable (1-3% anual en mercados estables, más en zonas de crecimiento). Si cualquiera de estos tres pilares falla, la inversión puede no compensar.
El apalancamiento hipotecario puede multiplicar el ROI sobre el capital propio. Si compras un piso con el 20% de entrada y el piso se revaloriza un 5% en un año, tu retorno sobre el capital invertido es del 25% (no del 5%), porque la revalorización aplica sobre el valor total del activo pero solo pusiste el 20%. Este efecto multiplicador es lo que hace tan atractiva la inversión inmobiliaria apalancada cuando el mercado sube.
📊 Ejemplo práctico
Piso de $200.000. Entrada 20% ($40.000). Reforma $10.000. Gastos compra $20.000. Capital total invertido: $70.000. Alquiler $900/mes. Gastos anuales $3.600. Hipoteca $650/mes. Revalorización 2%/año:
• Flujo de caja mensual: 900 − 650 − 300 = $−50/mes (casi neutro)
• Revalorización anual: 200.000 × 2% = $4.000/año
• Retorno total primer año: $4.000 − $600 = $3.400 sobre $70.000 = 4.86% ROI
Calculadora de Inversión Inmobiliaria
ROI total · Flujo de caja · Revalorización · Rentabilidad real
ROI total anualizado
—
alquiler + revalorización
Capital propio invertido—
Rentabilidad neta alquiler—
Flujo de caja mensual—
Flujo de caja anual—
Revalorización anual esperada—
Retorno total anual (FC + reval.)—
ROI sobre capital propio—
⚠️ La revalorización inmobiliaria es una estimación basada en expectativas históricas y no está garantizada. Los resultados reales pueden diferir significativamente.
Preguntas frecuentes
¿Qué ROI es bueno en una inversión inmobiliaria?
Un ROI total (flujo de caja + revalorización) del 6-10% sobre el capital propio invertido es considerado bueno para una inversión inmobiliaria con hipoteca. Sin hipoteca (capital propio), el 4-6% neto ya es competitivo. Por debajo del 3-4%, puede no compensar los riesgos y la iliquidez respecto a otras inversiones.
¿Qué es el flujo de caja en una inversión inmobiliaria?
El flujo de caja mensual es el dinero real que te queda cada mes: alquiler cobrado menos cuota hipotecaria, comunidad, IBI, seguro, mantenimiento y períodos vacíos estimados. Un flujo de caja positivo significa que el piso se 'paga solo'. Un flujo negativo significa que debes poner dinero cada mes de tu bolsillo para mantener la inversión.
¿Cómo afecta el apalancamiento al ROI de una inversión inmobiliaria?
Si compras un piso de $200.000 con $40.000 de entrada y el piso sube un 3% ($6.000), tu ROI sobre el capital invertido es del 15%, no del 3%. El apalancamiento multiplica los retornos, pero también las pérdidas: si el piso baja un 3%, pierdes $6.000 sobre $40.000 invertidos, es decir, un 15% de pérdida. Por eso el apalancamiento inmobiliario funciona bien en mercados alcistas pero puede ser peligroso en bajistas.
¿Conviene más invertir en inmuebles o en bolsa?
Históricamente, la bolsa (índices mundiales) ha dado retornos del 7-10% real anual a largo plazo, superior a la mayoría de inversiones inmobiliarias. Sin embargo, la inmobiliaria ofrece: apalancamiento natural (hipoteca), menor volatilidad percibida, ingresos recurrentes por alquiler y tangibilidad. La clave es diversificar: inmuebles para estabilidad e ingresos, bolsa para crecimiento de capital.
¿Qué impuestos pago por los ingresos del alquiler?
En España: los ingresos por alquiler tributan como rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF, con una reducción del 60% si es vivienda habitual del inquilino (solo el 40% tributa). Puedes deducir muchos gastos. En México: los ingresos por arrendamiento tributan en ISR, con posibilidad de aplicar la deducción ciega del 35% o los gastos reales. En Colombia: los arrendamientos se declaran como ingresos no laborales.
¿Cuándo recupero la inversión inicial de un piso de alquiler?
El período de recuperación depende del flujo de caja neto anual. Si inviertes $70.000 (entrada + gastos) y el flujo neto anual (sin contar revalorización) es $3.000, tardas 23 años. Si es $6.000/año, 11-12 años. La revalorización acorta este período: un piso que se revalorice un 3% anual sobre $200.000 añade $6.000/año, reduciendo enormemente el período de recuperación efectivo.