Calculadora de Plusvalía Municipal – España 2026
Actualizado: junio 2026 · RDL 26/2021 · Método objetivo y método real · Elección del más favorable
La Plusvalía Municipal (oficialmente, Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) es un impuesto que paga el vendedor de un inmueble al Ayuntamiento, basado en el incremento del valor del suelo durante el tiempo que ha tenido la propiedad. Tras la reforma del Real Decreto-Ley 26/2021, ahora existen dos métodos de cálculo y el contribuyente puede elegir el más favorable.
El Método Objetivo calcula la base imponible multiplicando el valor catastral del suelo por un coeficiente que depende del número de años transcurridos desde la última transmisión. Los coeficientes van desde 0.14 (1 año) hasta 0.45 (20+ años). A esta base se aplica el tipo impositivo municipal, que varía por ayuntamiento pero tiene un máximo del 30%.
El Método Real calcula la base imponible como la diferencia real entre el precio de venta y el precio de compra, pero solo la parte proporcional que corresponde al suelo (en relación con el valor catastral total). Este método conviene cuando la revalorización real ha sido menor que la que indica el método objetivo.
La reforma de 2021 también introdujo que si hay pérdida de valor (vendes por menos de lo que compraste), no existe plusvalía municipal a pagar. Debes demostrar la pérdida con la escritura de compra y la de venta.
El importe final depende del ayuntamiento porque cada municipio fija su propio tipo impositivo dentro del límite legal del 30%. En municipios grandes (Madrid, Barcelona), el tipo suele estar entre el 25-30%, mientras que en municipios pequeños puede ser menor.
📊 Ejemplo práctico
Piso vendido en Madrid. Valor catastral del suelo: 40.000 €. 20 años de posesión. Precio compra 180.000 €, precio venta 280.000 €. Tipo municipal 29%:
• Método objetivo: base = 40.000 × 0.45 = 18.000 € → impuesto = 18.000 × 29% = 5.220 €
• Método real: ganancia real = 100.000 € × (40.000/valor catastral total). Si % suelo = 40%: base = 40.000 € → impuesto = 40.000 × 29% = 11.600 €
• ✅ Conviene método objetivo: ahorra 6.380 €
Calculadora Plusvalía Municipal
Método objetivo y método real · RDL 26/2021 · España
Plusvalía método objetivo
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A pagar (menor de los dos)
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% suelo sobre valor catastral total—
Coeficiente método objetivo—
Base imponible método objetivo—
Plusvalía método objetivo—
Ganancia real total (venta − compra)—
Base imponible método real—
Plusvalía método real—
Método más favorable—
⚠️ Los coeficientes del método objetivo se actualizan anualmente por el Gobierno. Esta calculadora usa los coeficientes de 2026. El tipo impositivo varía por municipio. Consulta con tu Ayuntamiento o un gestor.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la plusvalía municipal al vender un piso?
El vendedor es quien paga la plusvalía municipal en la inmensa mayoría de casos. Es un impuesto municipal que grava el incremento del valor del terreno durante el tiempo que el vendedor ha sido propietario. El plazo para liquidarlo es de 30 días hábiles desde la transmisión (venta, donación, herencia).
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal con el método objetivo?
Base imponible = Valor catastral del suelo × Coeficiente según años de posesión. Los coeficientes 2026 son: 1 año: 0.14, 2 años: 0.13, 3-5 años: 0.15, 6-9 años: 0.17, 10-14 años: 0.45 (máximo), 15-19 años: 0.40, 20+ años: 0.45. Luego: impuesto = base imponible × tipo municipal (máx. 30%).
¿Qué es el método real en la plusvalía municipal?
El método real calcula la base imponible como la ganancia real de la venta (precio venta − precio compra), proporcional al porcentaje del suelo sobre el valor catastral total. Si vendes por más de lo que compraste, se calcula cuánta parte de esa ganancia corresponde al suelo. Este método conviene cuando el precio ha subido mucho y el valor catastral del suelo es bajo.
¿Hay plusvalía si vendo a pérdida?
No. Desde la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021 y la reforma del RDL 26/2021, si demuestras que has vendido por menos de lo que compraste (pérdida real), no hay hecho imponible y no pagas plusvalía municipal. Debes aportarlo al Ayuntamiento las escrituras de compra y venta para acreditarlo.
¿Cuándo hay que pagar la plusvalía municipal?
El plazo para autoliquidar es de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura de compraventa. Si el Ayuntamiento no tiene sistema de autoliquidación, puede ser hasta 6 meses con prórroga de otros 6 meses. El impago conlleva recargos del 5-20% más intereses de demora.
¿La plusvalía municipal es deducible en el IRPF?
Sí. El importe pagado en plusvalía municipal por la venta de un inmueble puede deducirse del importe de la ganancia patrimonial en el IRPF como mayor coste de transmisión. Esto reduce la base imponible de la ganancia patrimonial y, por tanto, el impuesto total a pagar en la declaración de la renta.