Calculadora de Plusvalía Municipal – España 2026
Actualizado: junio 2026 · RDL 26/2021 · Método objetivo y método real · Elección del más favorable
La Plusvalía Municipal (oficialmente, Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) es un impuesto que paga el vendedor de un inmueble al Ayuntamiento, basado en el incremento del valor del suelo durante el tiempo que ha tenido la propiedad. Tras la reforma del Real Decreto-Ley 26/2021, ahora existen dos métodos de cálculo y el contribuyente puede elegir el más favorable.
El Método Objetivo calcula la base imponible multiplicando el valor catastral del suelo por un coeficiente que depende del número de años transcurridos desde la última transmisión. Los coeficientes van desde 0.14 (1 año) hasta 0.45 (20+ años). A esta base se aplica el tipo impositivo municipal, que varía por ayuntamiento pero tiene un máximo del 30%.
El Método Real calcula la base imponible como la diferencia real entre el precio de venta y el precio de compra, pero solo la parte proporcional que corresponde al suelo (en relación con el valor catastral total). Este método conviene cuando la revalorización real ha sido menor que la que indica el método objetivo.
La reforma de 2021 también introdujo que si hay pérdida de valor (vendes por menos de lo que compraste), no existe plusvalía municipal a pagar. Debes demostrar la pérdida con la escritura de compra y la de venta.
El importe final depende del ayuntamiento porque cada municipio fija su propio tipo impositivo dentro del límite legal del 30%. En municipios grandes (Madrid, Barcelona), el tipo suele estar entre el 25-30%, mientras que en municipios pequeños puede ser menor.
Piso vendido en Madrid. Valor catastral del suelo: 40.000 €. 20 años de posesión. Precio compra 180.000 €, precio venta 280.000 €. Tipo municipal 29%:
• Método objetivo: base = 40.000 × 0.45 = 18.000 € → impuesto = 18.000 × 29% = 5.220 €
• Método real: ganancia real = 100.000 € × (40.000/valor catastral total). Si % suelo = 40%: base = 40.000 € → impuesto = 40.000 × 29% = 11.600 €
• ✅ Conviene método objetivo: ahorra 6.380 €
Calculadora Plusvalía Municipal
Método objetivo y método real · RDL 26/2021 · España
Preguntas frecuentes
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Inversión y mercado inmobiliario: Calculadora de Plusvalía Municipal – España 2026
El mercado inmobiliario es para muchas familias la inversión más grande de su vida. Entender cómo se valoriza un inmueble, qué costos tiene alquilarlo o venderlo, y qué rentabilidad real genera, es esencial para tomar decisiones informadas.
Los fundamentos del mercado inmobiliario
- Localización — el factor más determinante. Zonas con buena conectividad y servicios mantienen o aprecian su valor.
- Oferta y demanda — en ciudades con crecimiento demográfico y poca oferta nueva, los precios suben.
- Tipos de interés — cuando el crédito es barato, más gente puede comprar y los precios suben. Cuando los tipos suben, la demanda cae.
Costos que no aparecen en el precio de venta
Al comprar, los costos adicionales pueden suponer el 10–15% del precio:
- ITP/ISAI/alcabala: 6–10% según país y región.
- Notaría y registro: 0,5–1,5% del valor escriturado.
- Comisión de agencia (si aplica): 3–5% del precio.
- Reformas y adaptaciones iniciales.
Un piso en $200.000 que genera $800/mes tiene rentabilidad bruta del 4,8% anual. Pero si los gastos anuales (comunidad, impuesto, seguro, vacíos) suman $2.400, la rentabilidad neta real es del 3,6%.
¿Alquilar o vender?
Alquilar conviene si: la rentabilidad neta supera el 3,5%, el inmueble está en zona de alta demanda y no necesitas el capital. Vender conviene si: necesitas liquidez, el mercado está en máximos locales o los costos de mantenimiento son elevados.
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