Rentabilidad bruta: el primer cálculo
La rentabilidad bruta es el indicador más sencillo y el que publican los portales inmobiliarios. Se calcula sin descontar ningún gasto:
Rentabilidad bruta = (Renta anual / Precio de compra) × 100
Ejemplo: Piso comprado por €180,000 que alquila por €800/mes: Renta anual = €9,600. Rentabilidad bruta = (€9,600 / €180,000) × 100 = 5.33%
Pero este número es engañoso. La rentabilidad real puede ser 1.5-2 puntos porcentuales menor una vez descontados todos los gastos.
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Rentabilidad neta: lo que realmente ganas
Rentabilidad neta = ((Renta anual − Gastos anuales) / Precio de compra) × 100
Siguiendo el ejemplo anterior con gastos típicos:
| Concepto | Importe anual |
|---|---|
| IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) | €600 |
| Comunidad de propietarios | €720 |
| Seguro del hogar | €300 |
| Mantenimiento y reparaciones (~1%) | €1,800 |
| Meses vacíos estimados (1 mes/año) | €800 |
| Gestoría / IRPF sobre rendimientos | €200 |
| Total gastos anuales | €4,420 |
Rentabilidad neta = (€9,600 − €4,420) / €180,000 × 100 = €5,180 / €180,000 = 2.88% neto vs 5.33% bruto
⚠️ Incluye siempre el precio de compra real: El precio de compra debe incluir los gastos de compraventa (ITP o IVA + notaría + registro + gestoría), que suman entre el 10-13% del precio. Si el piso costó €180,000 más €23,400 de gastos, el capital real invertido es €203,400, lo que reduce aún más la rentabilidad neta.
Rentabilidad media por ciudades en España 2026
| Ciudad | Precio medio m² (compra) | Alquiler medio m² | Rentab. bruta est. |
|---|---|---|---|
| Madrid capital | ~€5,500 | ~€22/mes | ~4.8% |
| Barcelona | ~€5,000 | ~€21/mes | ~5.0% |
| Valencia | ~€2,800 | ~€13/mes | ~5.6% |
| Sevilla | ~€2,400 | ~€11/mes | ~5.5% |
| Zaragoza | ~€1,800 | ~€9/mes | ~6.0% |
| Málaga | ~€3,500 | ~€15/mes | ~5.1% |
Las ciudades con precios de compra más bajos suelen ofrecer mayor rentabilidad bruta, aunque hay que considerar también la demanda de alquiler, la liquidez del activo y el potencial de revalorización.
¿Mejor alquiler habitual o vacacional?
El alquiler vacacional puede generar ingresos brutos 2-3 veces mayores que el alquiler habitual en zonas turísticas, pero también tiene gastos significativamente más altos:
- Mayor ocupación requerida: Necesitas altas tasas de ocupación (70%+) para superar la rentabilidad del alquiler habitual
- Gastos de gestión: Plataformas (15-20% de los ingresos), limpieza entre estancias, suministros incluidos
- Mayor desgaste: Rotación de inquilinos implica más mantenimiento
- Regulación creciente: Muchos municipios han restringido o prohibido el alquiler vacacional en zonas tensionadas
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