Calculadora de Depreciación de Inmueble 2026 – Deducción Fiscal por Amortización
Actualizado: junio 2026 · Método lineal · % deducible IRPF España (3%) · ISR México (5%) · Para propietarios que alquilan
Si tienes un inmueble en alquiler, la amortización o depreciación es uno de los gastos deducibles más importantes y que muchos propietarios olvidan declarar. La depreciación representa el desgaste natural del inmueble con el paso del tiempo y puede deducirse fiscalmente como gasto en la declaración de la renta, reduciendo los ingresos por alquiler sujetos a impuesto.
En España, la Ley del IRPF permite deducir el 3% del valor de construcción del inmueble (valor catastral de la construcción, sin el suelo) como gasto de amortización en los rendimientos del capital inmobiliario. Si el inmueble es arrendado como actividad económica, puede aplicarse una vida útil diferente. El valor del suelo nunca se amortiza.
En México, la tasa de depreciación fiscal para construcciones es del 5% anual sobre el costo de adquisición (sin el valor del terreno). Para construcciones de uso comercial la tasa es también del 5%, y para remodelaciones del 10% anual. Esta deducción reduce la base del ISR a pagar por los ingresos por arrendamiento.
La depreciación contable (para estados financieros empresariales) puede diferir de la fiscal. Esta calculadora calcula ambas: la depreciación lineal estándar (vida útil estimada del edificio) y la depreciación fiscal deducible según el país seleccionado, para que puedas maximizar tus deducciones legalmente.
Recuerda que al vender el inmueble, las amortizaciones deducidas durante los años de alquiler reducen el costo fiscal de adquisición, lo que puede generar una mayor ganancia patrimonial sujeta a impuesto. Es importante llevar un registro preciso de las amortizaciones acumuladas.
📊 Ejemplo práctico
Apartamento en España. Valor catastral total: 150.000 €. Valor catastral suelo: 50.000 €. Valor construcción: 100.000 €. Llevas 8 años alquilando sin declarar la amortización:
• Amortización anual deducible (3%): 3.000 €/año • Amortización acumulada 8 años: 24.000 € • Si tu tipo marginal IRPF es 30%: ahorro fiscal anual 900 €/año • Ahorro acumulado recuperable: hasta 7.200 €
Calculadora de Depreciación de Inmueble
Amortización fiscal deducible · Por país · Alquiler
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años
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Valor amortizable
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sin suelo/terreno
Depreciación anual deducible
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gasto fiscal/año
Ahorro fiscal anual
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menos impuesto
Valor construcción (amortizable)—
% depreciación aplicable—
Depreciación anual deducible—
Depreciación acumulada ({{anos}} años)—
Ahorro fiscal anual—
Ahorro fiscal acumulado—
⚠️ La normativa fiscal sobre amortizaciones varía por país y puede cambiar. Esta calculadora es orientativa. Consulta con un asesor fiscal para optimizar tus deducciones correctamente.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la amortización de un inmueble en alquiler?
Es la deducción fiscal que permite descontar el desgaste del edificio como gasto en los ingresos por alquiler. En España puedes deducir el 3% del valor catastral de la construcción (sin el suelo). Esta deducción reduce la base imponible y por tanto el impuesto a pagar, siendo uno de los mayores ahorros fiscales disponibles para propietarios de alquiler.
¿El valor del terreno o suelo se amortiza?
No. El suelo no se desgasta con el tiempo, por lo que no es amortizable. Solo se amortiza la construcción (el edificio en sí). En España, el valor catastral total se divide en valor del suelo y valor de la construcción: solo esta última se multiplica por el 3% para calcular la amortización deducible.
¿Puedo deducir amortizaciones de años anteriores que no declaré?
En España, las amortizaciones no declaradas en años anteriores generalmente no pueden recuperarse retroactivamente (están prescritas si han pasado más de 4 años). Sin embargo, desde 2014 hay jurisprudencia que permite en algunos casos aplicar las amortizaciones no declaradas como menor coste de adquisición al vender. Consulta con un asesor fiscal.
¿Qué pasa con la amortización cuando vendo el piso?
Al vender, las amortizaciones deducidas durante los años de alquiler reducen el valor de adquisición fiscal, lo que aumenta la ganancia patrimonial tributable. Por ejemplo, si compraste por 150.000€, amortizaste 15.000€ en 5 años, al vender el costo fiscal es 135.000€, no 150.000€. Es el llamado 'efecto carrusel' de las amortizaciones.
¿Cómo sé cuánto vale la construcción vs el suelo en mi piso?
En España, el recibo del IBI indica el valor catastral total y su desglose entre suelo y construcción. También puedes consultarlo en la sede del Catastro (sedecatastro.gob.es). En México, el avalúo fiscal generalmente desglosa terreno y construcción. En Colombia, el avalúo catastral también lo diferencia.
¿Puedo amortizar también las reformas y mejoras del piso?
Sí. Las obras de mejora o reforma que aumenten la vida útil o el valor del inmueble también son amortizables, generalmente al mismo porcentaje que el inmueble (3% en España) o a un porcentaje mayor si se consideran instalaciones independientes. Las reparaciones ordinarias (mantenimiento) son gastos deducibles al 100% en el año en que se producen.